Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư trong các trường hợp cụ thể

Mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư là giao dịch phổ biến hiện nay trên thị trường. So với nhiều giao dịch khác, mua bán căn hộ chung cư có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp luật rất phức tạp. Để đảm bảo tính an toàn và pháp lý trong quá trình chuyển nhượng chung cư, người mua cần tìm hiểu thật kỹ các thủ tục, các bước để tránh gặp phải sai phạm.

1. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Việc mua bán chung cư đã có sổ hồng được cho là đơn giản và có tính an toàn cao nhất trong các loại giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư hiện nay. Người mua cũng yên tâm bởi tính pháp lý của giao dịch này. Một giao dịch chuyển nhượng chung cư đã có sổ hồng sẽ diễn ra theo các bước như sau:

Bước 1: Thỏa thuận và tiến hành đặt cọc căn hộ

Người mua sẽ phải kiểm tra tính pháp lý của căn hộ một cách cẩn thận bằng cách ra phòng Địa chính của địa phương để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau khi vấn đề pháp lý minh bạch, bên mua và bên bán sẽ đi đến những thỏa thuận cụ thể:

• Số tiền đặt cọc căn hộ.
• Thời gian ra hợp đồng công chứng và số tiền cần phải thanh toán khi tiến hành công chứng cũng như số tiền còn lại phải thanh toán sau khi làm xong giấy tờ.
• Thời gian cụ thể bàn giao căn hộ.
• Thỏa thuận các loại thuế cụ thể sẽ do bên nào nộp: chi phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân thường là 2% giá trị căn hộ, thuế trước bạ (thường là người mua chịu phí này).

Khi người mua đặt cọc căn hộ theo số tiền đã thỏa thuận ở bước 1, chắc chắn phải có 1-3 người làm chứng để đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Bước 2: Hợp đồng công chứng

Hai bên mua và bán sẽ phải chuẩn bị các giấy tờ sau (mỗi loại đều gồm 01 bản chính và 01 bản photo):

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
• Tờ khai thuế trước bạ
• Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của chủ sở hữu nhà
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán
• Bản vẽ hiện trạng căn hộ (nếu có).

Bên mua và bên bán sẽ tới phòng công chứng theo lịch đã hẹn để tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của phòng công chứng. Bên mua sẽ thanh toán số tiền theo thỏa thuận trước, bên bán sẽ giao giấy tờ nhà cho bên mua.

Bước 3: Khai nộp thuế với cơ quan nhà nước

Giấy tờ cần chuẩn bị ở bước này bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đã có công chứng của bên nhận chuyển nhượng
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
• Tờ khai lệ phí trước bạ (tờ khai cũ)
• Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của cả bên mua và bên bán
• Các tờ khai thuế theo mẫu của quận, huyện. (mỗi loại giấy tờ đều gồm 01 bản chính và 01 bản photo)

Thông thường, quá trình khai thuế với cơ quan nhà nước mất khoảng 7 ngày làm việc và bạn phải nhớ rằng sau khi ký hợp đồng công chứng, phải ra cơ quan nhà nước khai thuế ngay trong vòng 10 ngày, nếu không quá trình chuyển nhượng sẽ bị hủy bỏ.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục và nhận căn hộ

Sau khi khai thuế với cơ quan nhà nước, bạn cần đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước về việc cấp giấy chứng nhận. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên mua
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của bên bán
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
• Tờ khai lệ phí trước bạ mới
• Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
• Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận, huyện.

Sau khi nộp hồ sơ đầy đủ cho cơ quan nhà nước, trong 3 tuần làm việc, bạn sẽ được hẹn lên lấy sổ đã được đăng bộ, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và chính thức hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

2. Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

Không ít người lo ngại khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng bởi tính đảm bảo và an toàn khi giao dịch tương đối thấp. Năm 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD về việc hướng dẫn cụ thể chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng. Quá trình chuyển nhượng gồm các bước sau:

Bước 1: Soạn thảo văn bản chuyển nhượng và công chứng tại phòng công chứng

Văn bản chuyển nhượng sẽ bao gồm các nội dung: giá cả chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên,… Hồ sơ chuẩn bị công chứng bao gồm:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán nhà của chủ sở hữu nhà và chủ đầu tư (bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà củ chủ đầu tư đối với trường hợp đã bàn giao nhà.
• Giấy xác nhận chủ đầu tư về việc căn hộ chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên mua và bên bán.
• Chứng minh nhân dân hoặc sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán.

Bước 2: Khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà (bản gốc)
• Chứng minh nhân dân của bên bán.

Hồ sơ sẽ được nộp tại chi cục thuế địa phương nơi có căn nhà chung cư. Thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng 2% giá chuyển nhượng căn hộ. Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá nhà do UBND tỉnh thành phố quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do UBND tỉnh thành phố quy định để tính thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng bao gồm:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà (5 bản gốc) trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.
• Hợp đồng mua bán nhà giữa bên bán và chủ đầu tư (bản chính)
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân của bên bán.

Sau khi chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển lại cho bên nộp hồ sơ:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư (2 bản) trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng, 1 bản của bên nhận chuyển nhượng.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở có chữ ký của chủ đầu tư.
• Biên lai nộp thuế.

Bước 4: Bên mua nhận giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hoàn tất quá trình chuyển nhượng căn hộ chung cư.

3. Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư

3.1 Phải nộp những loại thuế nào khi thực hiện chuyển nhượng căn hộ chung cư?

Lệ phí trước bạ: được tính bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ, giá này do UBND tỉnh, thành phố quy định.

Thuế thu nhập cá nhân: được tính bằng 2% giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá bán, giá mua. Hoặc 25% (giá bán – giá mua) trong trường hợp xác định được giá bán, giá mua.

3.2. Hồ sơ chuyển nhượng căn hộ chung cư bao gồm những gì?

Việc mua bán nhà chung cư hay nhà đất đều phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực của UBND tỉnh, thành phố. Sau khi lập hợp đồng, hai bên mua và bán sẽ thực hiện thủ tục sang tên trước bạ. Bộ hồ sơ chuyển nhượng căn hộ chung cư bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng)
• Chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú của người bán, người mua.
• Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước.
• Trích lục thửa đất hoặc bản vẽ căn hộ.
• Nhà chung cư đang bị thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng hay không?

Khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định bên thế chấp có quyền “được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Vì vậy có thể chuyển nhượng căn hộ chung cư đang bị thế chấp ngân hàng nếu được sự đồng ý từ phía ngân hàng. Số tiền bán nhà chung cư sẽ được chuyển trực tiếp cho ngân hàng, ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và số tiền thừa nếu còn cho bên bán. Bên bán cũng có thể đưa một tài sản đảm bảo khác để đảm bảo cho khoản vay và rút sổ hồng ra sau đó thực hiện các bước bình thường khi chuyển nhượng căn hộ đã có sổ hồng.

Hy vọng những chia sẻ về thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư trong các trường hợp cụ thể cùng những câu hỏi thường gặp trong vấn đề này sẽ giúp bạn có thêm kiến thức và chuẩn bị hồ sơ một cách đầy đủ khi thực hiện mua, bán căn hộ chung cư.